世界热文：RMBS发行已中断14个月：房地产行业边际好转 市场期待重启
在房地产行业边际转好之际，市场对于RMBS（住房抵押贷款支持证券）重启发行产生期待。而上一次银行机构发行RMBS还是在2022年2月。
“随着市场环境变化，房地产供需两端政策持续发力，预计2023年房地产市场整体成交有望小幅回暖，但考虑房地产贷款集中度管理政策延迟过渡期，银行出表动力不足，预计2023年RMBS发行规模仍将维持低位。”东方金诚最新发布的报告认为。
标普信评也认为，2023年RMBS市场发行规模及节奏仍有较大不确定性，发行情况仍将受制于相关宏观政策、商业银行资产负债表管理的需求以及行业产品结构的创新变化。同时，2022年出现了首单RMBS产品的清仓回购，预计行业存量规模未来也会陆续受到产品兑付或清仓的影响。
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央行货币政策司司长邹澜日前表示，近一段时间，随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃性有所上升，多项指标与去年四季度相比出现边际好转。
已有14个月未发行RMBS2022年2月15日，邮储银行委托发行的RMBS因为综合考虑市场环境与自身实际情况，决定推迟发行计划。自此之后，就再没有银行机构发行过RMBS，至今已过去14个月。
根据21世纪经济报道记者统计，2022年全年，仅有工商银行、中国银行、邮储银行发行过3单RMBS，发行规模合计245.41亿元。对比来看，2020年、2021年RMBS分别发行55单、62单，发行规模为4243.86亿元、4993.00亿元。
“2022年，受房地产市场低迷以及个人住房贷款增速下滑的影响，RMBS产品发行基本停滞，但从存量和二级交易量来看，RMBS产品依然是信贷资产证券化市场的重要组成部分和主要交易对象。”中诚信国际表示。
数据显示，2022年RMBS产品二级交易量为4816.50亿元，同比下降20.28%，交易笔数2112笔，笔均金额2.28亿元，换手率为39.51%。中诚信国际称，虽然RMBS产品交易量相较上年有所降低，但依然是本年度信贷资产证券化产品中最主要的交易对象，其交易笔数和交易金额分别占信贷资产证券化产品总交易量的69.38%和77.94%。
值得注意的是，2022年受房地产市场环境、提前偿还房贷等影响，市场对RMBS资产质量、提前还款率产生了一定的担忧。中债资信报告显示，2022年存续RMBS项目30天内、30天至60天内、60天至90天逾期率均值分别为0.11%、0.04%、0.03%，整体逾期率保持低位；RMBS平均年化提前还款率为10.67%，较2021年有所提高，但仍处于8%-12%的历史平均水平。
截至2022年末，RMBS存续285单，存量规模为10760.45亿元，仍是信贷ABS市场存续规模最大的产品种类，占比达75.56%。
今年RMBS规模预计保持低位今年房地产行业边际好转在房地产金融数据上也有所反映。邹澜介绍称，一季度个人住房贷款月均发放额大约是5900亿元，比去年四季度的月均发放额多1900亿元，与同期商品房销售额的比值处于合理的区间；一季度开发贷款累计新增约5700亿元，与同期商品房在建规模相比也处在比较高的水平。
东方金诚表示，在经济企稳、刺激政策持续发力的带动下，预计2023年房地产市场成交量将修复回暖，RMBS产品供给端将有所增加。但另一方面，考虑到为提高购房需求，与房贷挂钩的5年期以上LPR利率仍处于下降趋势，同时2022年11月央行、银保监会出台16条金融政策中延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，原有高息、还款稳定的住房贷款为银行优质资产，银行出表动力不足。“截至2023年一季度末，RMBS尚无新产品发行，预计全年发行规模仍将维持低位。”
“短期内，RMBS产品发行将受到房地产市场景气度和市场信心的恢复情况影响；长期来看，RMBS作为商业银行盘活存量资产、健全金融稳定长效机制的重要手段之一，仍是信贷资产证券化市场的重要构成。”中诚信国际也如此认为。
今年以来，提前偿还房贷仍影响着房地产市场和商业银行资产负债情况。东方金诚认为，在房地产维稳利好政策带动下，预计5年期以上LPR利率仍处于下降趋势，新旧贷款利差持续走阔，同时住宅市场成交的回暖带动置换需求的增加，整体带动早偿率提升，预计RMBS资产池早偿率仍将维持在历史较高水平。
“预计2023年RMBS提前还款率不会出现大幅波动，整体与去年持平，有利于降低优先档再投资风险、次级档收益波动。”中债资信表示。
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