世界热文:RMBS发行已中断14个月:房地产行业边际好转 市场期待重启

2023-04-25 06:07:18 来源:21经济网

在房地产行业边际转好之际,市场对于RMBS(住房抵押贷款支持证券)重启发行产生期待。而上一次银行机构发行RMBS还是在2022年2月。

“随着市场环境变化,房地产供需两端政策持续发力,预计2023年房地产市场整体成交有望小幅回暖,但考虑房地产贷款集中度管理政策延迟过渡期,银行出表动力不足,预计2023年RMBS发行规模仍将维持低位。”东方金诚最新发布的报告认为。

标普信评也认为,2023年RMBS市场发行规模及节奏仍有较大不确定性,发行情况仍将受制于相关宏观政策、商业银行资产负债表管理的需求以及行业产品结构的创新变化。同时,2022年出现了首单RMBS产品的清仓回购,预计行业存量规模未来也会陆续受到产品兑付或清仓的影响。


【资料图】

央行货币政策司司长邹澜日前表示,近一段时间,随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现,各方信心加快恢复,房地产市场出现积极变化,交易活跃性有所上升,多项指标与去年四季度相比出现边际好转。

已有14个月未发行RMBS

2022年2月15日,邮储银行委托发行的RMBS因为综合考虑市场环境与自身实际情况,决定推迟发行计划。自此之后,就再没有银行机构发行过RMBS,至今已过去14个月。

根据21世纪经济报道记者统计,2022年全年,仅有工商银行、中国银行、邮储银行发行过3单RMBS,发行规模合计245.41亿元。对比来看,2020年、2021年RMBS分别发行55单、62单,发行规模为4243.86亿元、4993.00亿元。

“2022年,受房地产市场低迷以及个人住房贷款增速下滑的影响,RMBS产品发行基本停滞,但从存量和二级交易量来看,RMBS产品依然是信贷资产证券化市场的重要组成部分和主要交易对象。”中诚信国际表示。

数据显示,2022年RMBS产品二级交易量为4816.50亿元,同比下降20.28%,交易笔数2112笔,笔均金额2.28亿元,换手率为39.51%。中诚信国际称,虽然RMBS产品交易量相较上年有所降低,但依然是本年度信贷资产证券化产品中最主要的交易对象,其交易笔数和交易金额分别占信贷资产证券化产品总交易量的69.38%和77.94%。

值得注意的是,2022年受房地产市场环境、提前偿还房贷等影响,市场对RMBS资产质量、提前还款率产生了一定的担忧。中债资信报告显示,2022年存续RMBS项目30天内、30天至60天内、60天至90天逾期率均值分别为0.11%、0.04%、0.03%,整体逾期率保持低位;RMBS平均年化提前还款率为10.67%,较2021年有所提高,但仍处于8%-12%的历史平均水平。

截至2022年末,RMBS存续285单,存量规模为10760.45亿元,仍是信贷ABS市场存续规模最大的产品种类,占比达75.56%。

今年RMBS规模预计保持低位

今年房地产行业边际好转在房地产金融数据上也有所反映。邹澜介绍称,一季度个人住房贷款月均发放额大约是5900亿元,比去年四季度的月均发放额多1900亿元,与同期商品房销售额的比值处于合理的区间;一季度开发贷款累计新增约5700亿元,与同期商品房在建规模相比也处在比较高的水平。

东方金诚表示,在经济企稳、刺激政策持续发力的带动下,预计2023年房地产市场成交量将修复回暖,RMBS产品供给端将有所增加。但另一方面,考虑到为提高购房需求,与房贷挂钩的5年期以上LPR利率仍处于下降趋势,同时2022年11月央行、银保监会出台16条金融政策中延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排,原有高息、还款稳定的住房贷款为银行优质资产,银行出表动力不足。“截至2023年一季度末,RMBS尚无新产品发行,预计全年发行规模仍将维持低位。”

“短期内,RMBS产品发行将受到房地产市场景气度和市场信心的恢复情况影响;长期来看,RMBS作为商业银行盘活存量资产、健全金融稳定长效机制的重要手段之一,仍是信贷资产证券化市场的重要构成。”中诚信国际也如此认为。

今年以来,提前偿还房贷仍影响着房地产市场和商业银行资产负债情况。东方金诚认为,在房地产维稳利好政策带动下,预计5年期以上LPR利率仍处于下降趋势,新旧贷款利差持续走阔,同时住宅市场成交的回暖带动置换需求的增加,整体带动早偿率提升,预计RMBS资产池早偿率仍将维持在历史较高水平。

“预计2023年RMBS提前还款率不会出现大幅波动,整体与去年持平,有利于降低优先档再投资风险、次级档收益波动。”中债资信表示。

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