专访中国政法大学徐文鸣：拒还烂尾楼按揭后上了征信黑名单该怎么办
“十年烂尾无人问，一朝停贷天下知。”这是众多遭遇烂尾房停贷业主的心声。7月27日，“房子烂尾女子停交房贷上黑名单”这一事件冲上微博热搜，再次引起大众关注。
据《北京青年报》深一度栏目报道，2019年4月，王琦的妈妈购买了“雍锦澜湾”的一套商品房。同年5月23日，与开发商四川蓝光发展股份有限公司旗下开发商、中国农业银行南宁分行共同签订了《个人购房担保借款合同》，王琦是担保人，其母为主贷人。
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合同约定房子应于2021年12月31日前交付，但在2021年8月，业主看到开发商写给住建局的关于使用监管资金的信函里提到，楼盘销售资金全部被蓝光总部转占用，总部无任何资金还回南宁项目继续建设。同年11月，开发商发布了交房时间顺延的告知函。2022年4月，因为看不到房子交付希望，王琦妈妈强制停贷，但也因此上了征信黑名单。王琦于是向法院起诉，要求在交房之前，银行停贷停息，不增加任何额外费用。
记者专访了中国政法大学法与经济学研究院副院长徐文鸣教授，对此案进行了深入分析，以下为采访实录。
《21世纪》：本案的焦点是什么？如何评析本案？
徐文鸣：双方辩论焦点在于“银行是否应当对购房贷款转入开发商的非资金监管账户所致的房屋迟延交付承担责任？”根据有限的信息来看，广西银保监局对农业银行南宁分行的监管意见函，可证明存在银行违规划拨资金，致使预售资金脱离监管的事实，违背了银行的监管义务。在其他司法裁判中，法院也曾认定作为专业金融机构的银行，对于预售资金存入非专用账户的风险应当知晓，其行为是致使涉案房地产工程烂尾的间接原因，故应当承担部分缔约过失责任。
（原广西银保监会发给农业银行南宁分行的监管意见函，来源：北青报）
《21世纪》：从法律层面来看，烂尾楼停缴房贷应不应该上征信黑名单？实际判决中，法官是否予以支持买房人的停贷行为？过往有无典型案例可参考？
徐文鸣：首先，法律并无明文规定买房人有权直接停贷，因此也没有明文规定私自停交房贷不应对个人征信产生影响，但买房人可以采取积极措施降低征信负面影响，维护自己的权益。
根据《征信业管理条例》第十五条，业主私自停贷的，会构成债务违约，经银行催收后仍然不还的，银行就会向征收中心报送业主的违约行为，从而产生不良的征信记录。但事后，若买房人主张购房合同以及借款合同解除，法院可判决银行撤销此前因烂尾楼停贷而产生的不良信用记录，与此同时，买房人也可积极行使法律赋予的征信异议权、征信声明权，以降低逾期记录所带来的负面影响。例如，在浙江东阳农村商业银行股份有限公司与金某萍侵权责任纠纷案中，法官认为在烂尾楼情况下，金某萍因提起商品房预售合同纠纷诉讼，未按约定履行偿付本息的义务并不存在主观上的过错，不能以此认定金某萍存在失信行为，故判决农商行应当撤销此前产生的不良征信记录。
其次，在本案中法官可以支持买房人的停贷停息主张。房屋烂尾属于开发商的严重违约行为，业主既可主张开发商就逾期交房支付违约金或赔偿损失，也可解除与开发商的购房合同，同时解除相关的与银行的《借款合同》《抵押合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）相关规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”同时，今年4月21日，最高人民法院在批复中明确提到：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房贷消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。换言之，如果房屋无交付可能，开发商应优先满足购房者退款的主张。
典型案例为最高院案例（2019）最高法民再245号，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，判决购房人解除购房合同及相关的担保合同的，即可免除向银行偿还剩余按揭贷款的义务。又例如，银行存在违规情形时，买房人停贷诉求也将被支持。在广东省高院案例（2018）粤民申7516号中，银行未将贷款支付至开发商就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户，法官判决买房人从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向银行履行偿还本金及利息的义务。
《21世纪》：若银行没有监控预售资金流向，法律上需要负哪些责任？
徐文鸣：要解答这一问题，就要先明确银行为何负有监控预售资金流向的义务。开发商与银行、监管机关在商品房预售时会签订监管协议，约定银行应履行的预售款专用账户监管义务，以保障预售款用于商品房项目工程建设。监管银行作为资金流出监管账户的最后一道闸口，需确保预售资金必须用于工程建设，承担着较大的监管责任与风险。目前从法律层面上来说，银行将按揭款存入非专用账户的行为不必然构成违约，但在有充分证据证明银行违规将按揭款转入非专用账户且未告知业主相关风险，是造成烂尾楼产生的因素之一，则银行需对此违规行为承担部分违约责任，买房人可不再向银行支付贷款，而由开发商偿还银行。
例如在（2017）粤13民终1876号案中，法院认为，被告银行未将原告买受人的借款支付至预售款专用账户，被告作为专业的银行金融机构，对于预售资金存入非专用账户而存在的风险应当知晓，而其并未在缔约之时以及合同履行中向原告履行告知义务，其行为又是致使涉案房地产工程烂尾的间接原因，故被告应当向原告承担部分缔约过失责任。从公平原则上考虑，被告应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，原告可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，原告仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。被告亦可对上述损失再行向案涉房地产开发企业进行追偿。
另外，违规放贷的银行还可能面临住建部门以及金融监管部门的行政处罚。
《21世纪》：私自停贷会有什么后果？
徐文鸣：首先，个人征信出现逾期记录，阻碍日后申请贷款或进行其他信用活动。需要提醒的是，即使房贷逾期者将房款补上，个人的信用污点还是会记录在银行的征信系统上，最长可达五年。
其次，会产生罚息和滞纳金。逾期还款者，除了要还基本的贷款之外，还要额外支付因房贷逾期而产生的罚息和滞纳金。关于罚息和滞纳金的具体额度和比例，各个银行略有不同。基本上是7天内补足房贷的，不收取滞纳金；超过7天的，滞纳金和罚息合并征收。
第三，承担违约责任。购房者购房时会与银行签订购房贷款合同，在合同上，银行一般都会作出规定，如果贷款人逾期还款连续3次或累计6次逾期还款，就要承担相应的违约责任，包括一次性偿还所有贷款本息。如果超过3个月还未偿还剩余贷款，银行就会向法院提起诉讼，强制要求贷款人偿还本金和利息，以及由此产生的各项诉讼费用等额外支出。
第四，可能会面临诉讼风险，导致房屋所有权丧失。在宽限期外仍未还贷，银行在判定无长期还款能力后会向法院起诉，并没收房产，同时用房屋拍卖款来抵债。
《21世纪》：遇到烂尾楼，业主该如何保护自己的权利？
徐文鸣：业主应尽快采取法律措施。其一，购房者可以与银行谈判，争取延期还款或其他有利的结果，并尽快核实所购项目的预售房款收取情况、监管情况，是否存在开发商逃避预售资金监管、挪用预售资金的情况；其二，若核实发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理；其三，如果房地产开发商确已丧失继续开发的能力致使无法交房，购房者可以通过诉讼，请求法院解除商品房买卖合同并解除商品房担保贷款合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因预售合同被确认无效或者被撤销、解除，致使担保借款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除担保借款合同。依据该条规定，如果开发商违约，满足了合同约定或法律规定的解除条件，购房人解除预售合同后，有权请求将担保借款合同一并解除。
最高人民法院曾在2020年12月作出一份案号为（2019）最高法民再245号的判决，这份判决是经最高人民法院审判委员会讨论决定后作出，对此类纠纷具有参照和指导意义。在这份判决书中，最高人民法院认为：法院审理案件时必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款（现为第二十一条第二款）规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房人不负返还义务；商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人责任，对购房人不具有拘束力。最高人民法院依据上述理由，判决驳回了银行要求购房人偿还贷款的诉讼请求。检索近三年的类似判例不难发现，基本都与这份判决的结果一致。因此，合同解除后贷款应由开发商偿还，购房人不负还贷义务，目前已经形成比较统一的裁判标准。
因此，当开发商违约导致房屋烂尾时，购房者可以与开发商解除房屋预售合同，并有权一并请求解除担保借款合同，解除与银行间的贷款合同关系，由此不再负有向银行偿还贷款的义务。
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